Todo lo que tengo que saber antes de comprar una vivienda

Cuando pensamos en comprar una casa tenemos que resolver muchos interrogantes antes de tomar una decisión que va a afectar a nuestro bolsillo y a nuestra comodidad, ya que si pensamos en comprar una vivienda puede tratarse de la inversión más importante de nuestra vida. Pensemos que si compramos una vivienda tenemos que tener una serie de puntos muy claros:

- Calcular el precio
- Elegir un barrio
- Orientación de la casa y las calidades de ésta
- Toda la información legal que hay que verificar

- El precio es en el que está valorada la vivienda siendo éste proporcional a sus metros cuadrados pero estos se pueden expresar de manera distinta:

Superficie útil: son los metros cuadrados de la vivienda incluidos los balcones

Superficie construida: son todos los metros cuadrados de la vivienda, patios y conductos de ventilación

Superficie computable: es la superficie construida más la parte proporcional de portería, escalera y azotea

Al comprar una vivienda debe asegurarse que está al corriente de pagos comunitarios, impuestos y también si está libre de cualquier tipo de gravamen, hipotecas, embargos judiciales etc. Toda esta información se la facilitarán en el Registro de la Propiedad.

Si la vivienda está afectada por algún plan Urbanístico, las sociedades de Tasación pueden ayudar a conocer la situación Urbanística y proporciona información acerca del inmueble en que se encuentra la vivienda; este es un Certificado expedido por el Ayuntamiento en el que consta la situación Urbanística del inmueble.

La aceptación de las condiciones de compra - venta que se realiza a través de los contratos de adhesión y las cláusulas generales que redacta previamente una de las partes. La firma de la escritura pública es el momento cumbre de la compra de la vivienda, y ésta queda inscrita la compra en el Registro de la Propiedad.

¿Qué gastos e impuestos tengo que pagar al adquirir una vivienda?


Los gastos que afectan a la compra de una vivienda, vienen determinados por todos y cada uno de los distintos profesionales que intervienen en la operación, estos son los siguientes:

- La Notaría: La participación del Notario es de suma importancia en la operación de compra-venta; por un lado actúa como asesor independiente de las partes, es decir vendedor y comprador y por otra interviene como fedatario público dando certeza y garantía jurídica al contenido de la escritura de compra-venta


- El Registro de la Propiedad: Actúa en dos fases. En la primera fase, antes de la compra, este expide un documento llamado nota simple informativa que especifica las cargas que gravan la vivienda que se pretende comprar. En la segunda fase, con posterioridad a la compra, registra e inscribe la escritura de compraventa que certifica que Usted es el nuevo dueño de la vivienda

- El Abogado: Es necesario la intervención de un Letrado en ejercicio para que nos asesore jurídicamente acerca de todos los entresijos que recaen sobre la operación de compra-venta

- El Gestor Administrativo: Se encargará de retirar, previo pago la escritura de compra-venta de la Notaría, liquidar y abonar los impuestos inherentes a la operación de la adquisición del inmueble

- Los Impuestos: se pagan en la adquisición de una vivienda y estos vienen a suponer, más o menos, entorno al 8% ó 10% del valor de la vivienda.

¿Qué documentos que tengo que aportar al comprar una vivienda?

La documentación necesaria para adquirir una vivienda, ha de aportarse a la Notaría para que posteriormente haga la escritura y es distinta en función de sí la vivienda es de nueva construcción o de segunda mano.

- Vivienda de nueva construcción:

La cédula urbanística es el documento expedido por el Ayuntamiento

La cédula catastral: es el documento expedido por el catastro, recoge el valor catastral trascendente a efectos fiscales como IVA, IRPF etc.

La cédula de habitabilidad: supone la idoneidad de La vivienda para el uso a que se destina

- Vivienda de segunda mano:

Último recibo del impuesto sobre Bienes Inmuebles pagado por el vendedor. Escritura original de propiedad. Certificación expedida por el presidente de la Comunidad de propietarios.

¿Qué es el préstamo hipotecario?

El préstamo hipotecario es un préstamo otorgado y concedido por una entidad financiera y de crédito, que se encuentra garantizado por un bien inmueble, es decir en el préstamo hipotecario el Banco es el que le permite hacer suya la vivienda. Las cualidades que debe tener el préstamo hipotecario son las siguientes:

- Importe máximo:
la cuantía del importe que una entidad le facilita

- Plazo del préstamo: El plazo puede ser un condicionante ya que un plazo corto implica cuotas más elevadas. Un plazo mayor convierte las cargas del préstamo en más asequibles


- La amortización: es el pago del capital pendiente. La amortización del capital va siendo mayor a medida que avanza la vida del préstamo

- La cuota:
Es el importe que se compromete a pagar periódicamente quien suscribe un préstamo hipotecario a la entidad financiera que se lo ha concedido. Pueden ser mensual, trimestral, semestral o anual.

- La carencia:
se refiere al periodo en el que no se abona la parte de amortización de capital y sólo se pagan los intereses de ese capital.

¿Qué tipo de préstamo me interesa más al adquirir una vivienda?

El tipo de interés es un aspecto muy importante del préstamo ya que unido al plazo determina lo que usted pagará a lo largo de los años y de la vida del préstamo hipotecario. Los tipos de préstamos son los siguientes:

- Préstamo Hipotecario a tipo fijo:
dan una cierta seguridad, si los tipos de interés suben, no se verá afectado, pero tiene un inconveniente y es que si los tipos bajan no podrá beneficiarse

- Préstamo Hipotecario a interés variable:
es aquel que varía en el tiempo, normalmente cada año o cada seis meses


- Préstamo Hipotecario a interés mixto:
combinan un período en el que el interés permanece fijo y otro en el que éste es variable y se va ajustando al mercado

- Préstamo Hipotecario de cuota fija:
son préstamos a interés variable pero con una cuota de amortización fija.

¿Cómo funcionan los préstamos? ¿Qué son los índices de referencia?

El Banco de España es el encargado de definir los tipos de referencia oficiales para las hipotecas. Si la entidad financiera utiliza otras referencias que no son las oficiales, tiene la obligación de notificar a cada cliente la variación del tipo de interés.

- La tasa Anual Equivalente (TAE):
es el resultado de una fórmula matemática que incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación. La TAE es una referencia para tener una visión más allá de lo que es el interés proporcional del primer año.

Los índices de referencia son los siguientes:

Índice de préstamo hipotecario de los bancos:
es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años y está expresado en la TAE.

Índice de préstamo hipotecario de las Cajas de Ahorro:
recoge los tipos medios de los contratos de préstamos hipotecarios formalizados en las Cajas de Ahorro. Se encuentra expresado en la TAE.

Índice de préstamo hipotecario del conjunto de las entidades de crédito:
engloba los tipos comunicados por los Bancos y las Cajas de Ahorro.

Índice
CECA de los tipos de activo: es una media de los tipos anuales equivalentes (TAE) aplicados por las Cajas de Ahorros Confederadas tanto a los préstamos hipotecarios como a los préstamos personales.

Tipo interbancario a un año (
MIBOR), ahora llamado (EURIBOR): se define como el promedio del precio o tipo de interés al que los Bancos y Cajas se prestan dinero en el mercado monetario o de depósitos interbancarios.

¿Seguros Inherentes al Préstamo Hipotecario?

Sólo se está obligado a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado, de acuerdo con la Ley del Mercado Hipotecario. La falta de seguro se considera como infracción grave de la entidad emisora del préstamo hipotecario. Es conveniente cubrir posibles contingencias con seguros como los que a continuación citamos:

Seguro Multirriesgo del Hogar

Seguro de Amortización del Préstamo